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Haushaltsnahe Dienstleistungen

Frage: Was sind die Voraussetzungen der Abzugsmöglichkeiten hausnaher Dienstleistungen bei Wohnungseigentümergemeinschaften.

Antwort: Das Bundesministerium der Finanzen sagt: (03. Nov. 2006)
 
Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 2 Satz 2 EStG)
11 § 35 a Abs. 2 Satz 2 EStG gilt für alle handwerklichen Tätigkeiten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden. Zu den handwerklichen Tätigkeiten zählen u.a.:

  • Arbeiten an Innen- und Außenwänden,
  • Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen, o.ä.,
  • Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen,
  • Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern (innen und außen), Wandschränken, Heizkörpern und -rohren,
  • Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen (z. B. Teppichboden, Parkett, Fliesen),
  • Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen,
  • Modernisierung oder Austausch der Einbauküche,
  • Modernisierung des Badezimmers,
  • Reparatur und Wartung von Gegenständen im Haushalt des Steuerpflichtigen (z.B. Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd, Fernseher, Personalcomputer),
  • Maßnahmen der Gartengestaltung,
  • Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück

unabhängig davon, ob die Aufwendungen für die einzelne Maßnahme Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand darstellen. Handwerkliche Tätigkeiten im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind nicht begünstigt.
 
Auch Kontrollaufwendungen sind begünstigt. Das Gleiche gilt für handwerkliche Leistungen für Hausanschlüsse (z.B. Kabel für Strom oder Fernsehen), soweit die Aufwendungen die Zuleitungen zum Haus oder zur Wohnung betreffen und nicht im Rahmen einer Neubaumaßnahme anfallen; Aufwendungen im Zusammenhang mit Zuleitungen, die sich auf öffentlichen Grundstücken befinden, sind nicht begünstigt.
Das beauftragte Unternehmen muß nicht in die Handwerksrolle eingetragen sein; es können auch Kleinunternehmer im Sinne des § 19 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz mit der Leistung beauftragt werden.
III Anspruchsberechtigte
Der Steuerpflichtige kann die Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 1 oder 2 EStG grundsätzlich nur in Anspruch nehmen, wenn er in Fällen des § 35a Abs. 1 EStG Arbeitgeber oder in Fällen des § 35a Abs. 2 EStG Auftraggeber ist. Dies gilt auch für einen Heimbewohner, der im Heim einen eigenständigen abgeschlossenen Haushalt führt (vgl. dazu auch Rdnr. 10).
 
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt Folgendes:
Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist eine Wohnungseigentümergemein-schaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der handwerklichen Leistung, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht, wenn

  • in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 EStG) jeweils gesondert aufgeführt sind,
  • der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist und
  • der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde.

Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben und Interessen einen Verwalter bestellt hat. In diesen Fällen ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen.
 
Auch der Mieter einer Wohnung kann die Steuerermäßigung nach § 35a EStG beanspruchen, wenn die von ihm zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen wird.

Haftung wegen Negativbeschlusses

Beigesteuert von Rechtskanzlei Maisch & Kollegen

Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluß vom 20.10.2004 (24 W 97/03) folgenden Fall entschieden:
Ein Eigentümer stellte bei Sanierung des Fußbodenbelages im Badezimmer fest, daß der Fußbodenaufbau nicht mit einer Abdichtung versehen ist. Er beantragte für die nächste Eigentümerversammlung einen Beschluß über die Herstellung des Fußbodenaufbaus. Den übrigen Eigentümern war das Problem einer fehlenden Abdichtung bekannt. Trotzdem wurde der Beschlußantrag zur Herstellung einer Abdichtung abgelehnt.
Der Eigentümer erlitt einen Mietausfallschaden. Das Kammergericht hat die übrigen Wohnungseigentümer (unter Berücksichtigung eines Eigenanteils des betroffenen Eigentümers) zur Zahlung von Schadensersatz wegen des Mietausfalls verpflichtet. Ergänzend wies das Kammergericht darauf hin, dass der betroffene Eigentümer nicht verpflichtet gewesen sei, in Eigenregie eine Abdichtung als so genannte Notverwaltungsmaßnahme einbauen zu lassen. Begründet wurde diese Entscheidung unter anderem damit, daß Wohnungseigentümer einander eine Mitwirkung an einer Beschlußfassung schulden, die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen ermöglicht. Eine schuldhafte Verletzung dieser Verpflichtung kann Schadensersatzansprüche, wie hier, nachsichziehen.
Hinweis:
Wenn das Bestehen eines Mangels bzw. des erforderlichen Sanierungsaufwands unklar ist, können Wohnungseigentümer jedoch zunächst die Beauftragung eines Sachverständigen beschließen, ohne daß dies Schadensersatzansprüche auslöst.

Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Beigesteuert von Rechtskanzlei Maisch & Kollegen

Gängig ist bei der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan die Formulierung „dass der Wirtschaftsplan so lange gelten soll, bis ein neuer Wirtschaftplan aufgestellt wird“.
Nach herrschender Rechtssprechung ist diese Formulierung zu weitgehend. Sie würde (theoretisch) den Verwalter befreien, in den nächsten Jahren einen Wirtschaftsplan aufstellen zu müssen. § 28 Abs. 1 WEG sieht vor, dass kalenderjährlich ein Wirtschaftsplan aufgestellt wird.
Es sollte daher in Zukunft ein Beschluss gefasst werden, dass der Wirtschaftsplan (beispielsweise des Jahres 2005) Geltung bis zur nächsten Eigentümerversammlung im Kalenderjahr 2006 haben soll. Ein solcher Beschluss ist wirksam.

Schadensersatz bei verzögerter Sanierung

Beigesteuert von Rechtskanzlei Maisch & Kollegen

Frage: Kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen Eigentümer auf Schadensersatz verklagen, wenn diese seiner Ansicht nach notwendige Sanierungen verzögern und es daher zu persönlichen Mietausfällen kommt?

Antwort: Nein. Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Hamm vom 11.01.2004 (AZ: 15 W 402/04) kann der Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz wegen Mietausfall in Anspruch nehmen, weil er der Ansicht ist, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen seien verzögert worden. Das Gericht begründet dies damit, dass der Eigentümer vielmehr sein Recht wahrnehmen muss, Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums (im Fall die Undichtigkeit eines Flachdaches) anzufechten, soweit diese wegen der Dringlichkeit der Sanierung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Hat er dies versäumt, steht ihm kein weiterer Anspruch zu."

Autor: Rainer Mebes


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